Las hipotecas en España: De la prisión por deudas a las “deudas vitalicias”

“Hipotecados de por vida.-Desde 2007, 400.000 familias han tenido que abandonar sus hogares en España por no pagar su hipoteca  

(Mercedes de la Rosa – “Levante, E.M.V, Magazine", 5/11/2012)

Cerca de 400.000 familias han tenido que abandonar sus hogares en España por no poder hacer frente a una hipoteca. Y la previsión es que esta cifra siga en aumento. Además de dejar sus casas, tienen la deuda con el banco que les dificulta empezar una nueva vida. Ven como única solución la dación de la vivienda en pago.

Dolores y su marido decidieron cambiarse a un piso más grande en el 2003. Entre los dos ingresaban lo suficiente para asumir holgadamente la cuota de la hipoteca de 250.000 euros que el banco les había concedido. Pero con la crisis llegaron los problemas: descendieron sus ingresos, y a su marido, que trabajaba como autónomo, se le dificultó afrontar los gastos que trabajar por cuenta propia supone. "Una ruina", se lamenta Dolores. Empezaron a acumular deudas, pero no dejaron de pagar la hipoteca hasta que no tuvieron más remedio. "Antes que en comer, muchas familias se gastan lo poco que ingresan en mantener su vivienda, es lo último que dejan de pagar. Nadie se quiere ir de su casa", apunta Ada Colau, presidenta de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH).

Casos como el de la familia de Dolores son cada vez más frecuentes en España. Según el Consejo General del Poder Judicial, hasta finales del 2011 se dieron 212 ejecuciones hipotecarias diarias, cifra que pasó, a principios de este año, a 517. Desde el 2007, 400.000 familias han dejado de hacer frente a los préstamos hipotecarios y han sido desahuciadas. La mayoría tiene algún miembro autónomo, avalista de hipoteca o un trabajador del sector de la construcción. El 65% son españoles de origen.

Dolores y su marido compraron su piso en plena burbuja inmobiliaria. En el 2005, España construyó más viviendas que Holanda, Alemania y Francia juntas. Era un momento de aparente prosperidad, aunque no exento de contradicciones: el paro había descendido en una década del 22,9% al 9,2% y, según el Instituto Nacional de Estadística, el precio medio de la vivienda se había duplicado, pero el sueldo medio se había congelado en 1997 en 1.200 euros.

"Todo favorecía la compra de una vivienda", apunta Gonzalo Bernardos, vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona y experto inmobiliario. "Los padres aconsejaban a sus hijos que se metieran en una hipoteca porque a ellos les había funcionado. Además, daban facilidades: desgravaba impuestos, era fácil de conseguir y te aseguraban que el precio de la vivienda nunca iba a bajar. Socialmente se asumía que, si alquilabas, era porque no te iba bien". "La presión familiar es lo peor", reconoce Dolores. "Desde pequeño te inculcan que hay que tener una casa pagada para el futuro, pero es un gran error".

Según los expertos, la situación actual se remonta a la increíble subida de precios que sufrió la vivienda en España. "No fue fruto de la ley de la oferta y de la demanda, sino de la capacidad de endeudamiento de la población que fijaron los bancos", aclara Colau. "Durante la burbuja –continúa–, España era el país con la ratio de viviendas per cápita más alta de toda la UE y, con más de un 20% de los pisos vacíos, el encarecimiento de estos no se explicaba por su escasez. El crédito fácil fue determinante para elevar los precios, con lo que se multiplicó el esfuerzo que tenía que hacer una familia para acceder a una vivienda". Si en 1997 eran necesarios 3,8 salarios brutos anuales para comprar un piso, en el 2007 ascendieron a 7,6. Tal y como han analizado expertos financieros, el mayor motor de riqueza y crecimiento de aquel periodo fue el crédito: el endeudamiento de las familias pasó del 55% al 130%. "No se vendían viviendas, sino cuotas hipotecarias, que era lo que interesaba a los bancos", concluye Bernardos.

"Las propias entidades financieras eran las que iban inflando los precios dando hipotecas a 10, 20, 30 ¡e incluso a 50 años!", apunta el abogado especialista en ejecuciones hipotecarias Rafael Mayoral. Cuando estalló la crisis crediticia en EE.UU., los bancos frenaron esta práctica, los inversores dejaron de comprar deuda y se desató la crisis. Al no prestar dinero, el consumo bajó bruscamente y el paro aumentó hasta llegar al 24%. Bernardos no señala culpables, y descarta la "mala voluntad" de los bancos en todo este proceso, pero sí alude a la "escasa sapiencia" tanto de estos como del Gobierno y cree que se podría haber regulado el mercado inmobiliario para evitar la situación actual. "Si ves que el 40% de las ventas son para especular, está claro que algo va mal". Mayoral difiere: "Los principales responsables de la situación que vivimos son las entidades financieras nacionales e internacionales, y lo increíble es que tienen impunidad". Este abogado denuncia abusos, estafas y engaños en estas firmas. "Las entidades sabían que muchas de estas hipotecas no se iban a pagar nunca".

Los desahuciados no pueden entrar a formar parte de las largas listas de espera para conseguir un alquiler social hasta que les sacan físicamente de su vivienda. Y eso, si cumplen ciertos requisitos como el de cobrar un máximo de 700 y un mínimo de 400 euros. Rocío, a las puertas de un desahucio inminente, estaba a la espera de que le concedieran uno de esos alquileres, pero le decían que no quedaban viviendas disponibles. "No me atienden, me mandan de un departamento a otro sin darme soluciones", se quejaba esta administrativa de profesión que vive en Madrid con dos hijas y no podía hacer frente a los pagos de su vivienda. Se quedó en el paro en el 2008 y poco después se divorció. Su desesperación era tal que hace dos semanas inició una huelga de hambre. La entidad bancaria aceptó que se quedara en su casa pagando un alquiler mensual de 250 euros en lugar de los 1.200 que debía abonar de cuota hipotecaria.

Ejecuciones y dación en pago

Cuando una vivienda entra en subasta, la entidad financiera que la tasó puede quedársela por el 60% del valor que le adjudicó, y si interviene un tercero –la inmobiliaria de la propia entidad, por ejemplo–, este porcentaje baja al 50%. Así ha procedido la entidad bancaria que dio el crédito para financiar la vivienda de Rocío.

En España, la hipoteca es un contrato privado, ajeno a la vivienda. Por eso, una vez entregada la propiedad, la deuda sigue pendiente. "Se han llevado a cabo 400.000 ejecuciones desde el 2007, lo que quiere decir que se ha condenado a todas esas familias a ser marginales", denuncia Colau.

La PAH calcula que la diferencia entre la deuda de 32.500 millones de euros de los créditos hipotecarios existentes y los 24.375 millones que hoy valen los activos adjudicados es de 8.125 millones, en concepto de devaluación de activos. Si se aceptara la dación en pago a cambio de las hipotecas que están en proceso de ejecución, esta sería la cifra que tendrían que afrontar bancos y cajas. "No es menospreciable, pero representa sólo un 52% de los beneficios que obtuvieron en el 2009 o un porcentaje algo inferior de los del 2010, es cuestión de voluntad", opina Colau.

Desde que se deja de pagar la hipoteca hasta que se hace efectiva su ejecución, pueden pasar de uno a tres años. Durante este periodo, el banco trata de convencer a sus clientes para refinanciar la deuda o para que pidan nuevos créditos que la cubran. "Pan para hoy y hambre para mañana", dicen Dolores y su marido.

Gonzalo Bernardos confía en que las entidades financieras, junto con la clase política, encontrarán vías para salir de esta situación. El ministro de Economía, Luis de Guindos, abrió las puertas a la dación en pago en febrero –se concretó en un decreto en marzo–, aunque fue mediante un código de buenas prácticas para las entidades financieras, al que estas se adhieren voluntariamente, y con una serie de criterios (que toda la familia esté en paro, que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos familiares, que la hipoteca no tenga avalistas...).

Existen casos en los que las entidades de crédito aceptaron la vivienda hipotecada como dación en pago de la deuda. "Una pequeña victoria –apuntan desde la PAH–, pero todavía queda mucho camino por delante".”

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Las deudas y su forma de cobrarlas, ha sido una preocupación para quienes una vez establecido el vínculo obligacional contractual, querían que la prestación convenida se cumpliera, voluntaria, o en defecto, compulsivamente.

En Roma se ideo un sistema para obligarse que se llamaba nexum, donde el deudor “se vendía” al acreedor a través de la “mancipatio”, garantizando con su propia libertad personal el pago de la deuda.

Muchos deudores que sobre todo eran plebeyos, fueron objetos de abusos. La ley Poetelia Papiria (326 a. C) abolió indirectamente el nexum al impedir que los deudores fueran encadenados, vendidos o muertos, estableciendo entre deudor y acreedor un vínculo jurídico garantizado por el patrimonio del deudor, en lugar del vínculo físico que devenía del nexum. Sin embargo si un deudor no cumplía con lo adeudado y se realizaba según el procedimiento de la “legis actiones”, la parte declarativa del proceso constatándose el incumplimiento, existía luego de pasados los 30 días en que el deudor no cumplía, la posibilidad de ejercer la acción ejecutiva de la “manus iniectio” por la cual el acreedor podía peticionar la entrega del deudor para llevarlo a su casa y tenerlo allí en prisión bajo ciertos requisitos (llevarlo y exponerlo en el mercado, darle de comer mínimamente si el deudor no poseía bienes propios y luego venderlo como esclavo fuera de Roma, o repartirse su cuerpo entre los acreedores).

Fue recién con el procedimiento de la “Bonorum Venditio” de la época republicana que comenzó a accionarse contra el patrimonio del deudor, vendiéndolo en bloque, en pública subasta.

Los griegos también conocieron la prisión por deudas, en cárceles privadas. La prisión por deudas civiles en Atenas desapareció gracias a Solón.

En el siglo XV en Castilla fue restablecida la prisión por deudas para judíos y musulmanes

La Revolución Francesa fue la que proclamó la prohibición de la prisión por deudas. Internacionalmente en la Edad Contemporánea hay varios tratados que declaran esta protección del deudor civil y comercial frente a la restricción de su libertad por el no pago de sus deudas. El artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos proclama que ninguna persona podrá ser encarcelada solamente por no poder cumplir con una obligación surgida de un contrato. En el mismo sentido, el inciso 7 del artículo 7 de la Convención Americana de Derechos Humanos prescribe que no podrá nadie ser detenido a causa de deudas, salvo por deberes alimentarios.

Esta imposibilidad de penar con prisión el hecho de no poder afrontar las deudas está receptado en la Constitución Política de Perú del año 1993 (art. 2, 24, c) salvo por deberes en la prestación de alimentos. En México es el artículo 17 del texto constitucional el que establece la misma prohibición, tratándose de deudas civiles.

En Argentina fue Sarmiento quien abolió la prisión por deudas a través de la ley 514 para causas civiles y mercantiles (1872) dejando como excepción los casos de quiebra mercantil y la insolvencia fraudulenta.

Cuando ya son delitos previstos en el Código Penal como sucede con la quiebra fraudulenta, sí corresponde aplicar las penas previstas en la legislación penal.

(De Hilda, en “La Guía”, Derecho, 2009)

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Se cacarea mucho que la prisión por deudas está abolida desde hace mucho tiempo, y que se trata de una institución reprobable, rechazada y prohibida en varios Tratados Internacionales y Alguna que otra Convención auspiciada por la ONU.

Bien está que así sea, aunque el principio general quiebra en varias situaciones especiales como, por ejemplo, en caso de impago de auxilios alimenticios o pensiones a hijos y cónyuge, y también cuando se es culpable por el delito de quiebra fraudulenta, aunque en este caso, en puridad, no se pune la existencia de la deuda sino el fraude o la negligencia en la administración de un patrimonio empresarial que desemboca en la bancarrota.

Pero del tema que hoy nos ocupa hay que tratar bajo otra perspectiva, porque se trata de la enorme eclosión de ejecuciones hipotecarias que se vienen produciendo en España, como consecuencia de la brutal crisis económica que se sufre desde hace varios años y de la quiebra (“reventón”, diría yo) de la llamada “burbuja inmobiliaria”.

No se ha tratado, ni más ni menos, de una nueva versión, corregida y aumentada, de la avaricia, aquella que se dice que rompe el saco, aplicada a los tiempos modernos y magistralmente representada e interpretada por los capitalistas desalmados (o sin alma) de la banca y de los especuladores inmobiliarios.

En efecto, los bancos, que siempre dan el paraguas cuando hace sol y lo retiran en cuanto amenaza lluvia, se lanzaron a “vender” dinero de manera atropellada y desenfrenada, aplicándolo a la adquisición de propiedades, mediante las cuales creían garantizar las deudas que se generaban, no dudando en hinchar valores y financiar hasta lo no financiable, y sin reparar demasiado en la solvencia o en las posibilidades económicas de quienes se constituían en deudores.

Y si estos no podían pagar la deuda en veinte años, pues… se les concedía treinta, o cuarenta, y ¡hasta cincuenta años!, durante los cuales los intereses iban cayendo, y mediante un abusivo sistema de amortización  de intereses previo o no proporcional con la amortización del capital adeudado, se iban embolsando beneficios, sin reparar en que la “gallina de los huevos de oro” iba a envejecer rápidamente y sus puestas de oro en huevos iban a desaparecer.

Aconteció, pues, que como todo se fiaba al ladrillo, cuando se saturó el mercado de casas y más casas y comenzó a flaquear la agilidad monetaria, las gentes comenzaron a ver mermados su ingresos, y las empresas comenzaron a sufrir estrecheces hasta llegar en muchos casos a la bancarrota.

Y llegaron las ejecuciones hipotecarias, a las que los deudores no pudieron hacer frente, y los acreedores (la mayoría bancos) comenzaron a almacenar ladrillos en sus cajas fuertes, sin que pudieran vender ni un kilo de cemento construido, hasta alcanzarse los desahucios de aquellos desgraciados que llegaron a creerse que la casa era suya, cuando la casa comprada era… del banco.

Con los desahucios llegaron las protestas y los plantes y las rebeliones frente a los lanzamientos, obstaculizándose la labor de los Juzgados. Pero casi nadie de quienes habían sido los causantes de tamaños desaguisados sintió el menor escrúpulo, porque los gobernantes bien que se vanagloriaron de que la banca española era la mejor del mundo (y si no, reléase lo que iba pregonando esa desgracia que España sufrió en forma de Presidente de Gobierno, llamada Zapatero, José Luis de nombre y Rodríguez de primer apellido) y los banqueros, es decir, los señores de la oronda barriga y del puro habano, se afanaron en mantener que la Ley Hipotecaria les protegía.

Fueron subastándose casas y fue desahuciada la gente, que además iba engrosando las listas del desempleo, y aún apareció una pústula social más: los bancos siguieron exigiendo la parte de deuda no cobrada a los deudores por hipotecas, cuando en la subasta o en la adjudicación no se había conseguido cubrir el importe de la deuda hipotecaria, esa deuda que los mismos banqueros, a través de sus “mandados”, los bancarios, habían hinchado todo lo posible. La ley lo permite y los bancos, cuando la ley les ampara, la aplican y si no les ampara…pues…buscan voltearla.

Cierto es que por no pagar la hipoteca no se sabe de nadie que haya ingresado en prisión, pero sí se conocen muchos, muchísimos casos, de quienes o se han suicidado, o se han metido en actividades ilegales para obtener un dinero que se les había esfumado y poder alcanzar una vivienda que habían perdido por mor de la especulación inmobiliaria y de la avaricia bancaria.

Ha acontecido, pues, que las gentes, sin ingresar en prisión, se han visto encarceladas en sus deudas impagables, que les merman los exiguos salarios, mediante embargos más eternos que la eternidad misma.

Triste situación a la que ha llegado nuestra sociedad española por mor de unos gobernantes especuladores (los de antes y los de ahora) y sin sensibilidad social y de unos capitalistas que solamente saben ver y contar los beneficios que les reporta su avaricia.

Ahora, sí, se dice que se deben adoptar medidas, y los jueces (perdidos en el laberinto de tener que cumplir la ley) tratan de buscar algunas, pero ni se ve ni se vislumbra el menor atisbo de soluciones sociales y legislativas a esa hiriente realidad que ha asaltado, como casi siempre, a las clases menos pudientes.

Aunque bien podría decretarse la “prisión por deudas” para algunos sinvergüenzas de la banca que engañaron a gentes iletradas haciéndoles incluso firmar con la huella digital (ni leer sabían), contratos de compra de derechos preferentes con la promesa de libre recuperación, y que se han  esfumado igual que el bienestar se nos ha ido de las manos a todos los españoles. Deberían sufrir prisión quienes han incitado a generar esas deudas de los bancos, después esfumadas por mor de la situación económica de los bancos mismos; esos desastres en las economías humildes.

Al menos, a esa “cárcel de las redes sociales” les condenamos desde aquí. Y por mucho tiempo…

“Los abusos, aun en el estado más sólido, son minas sordas que tarde o temprano estallan”.- Joseph Sanial-Dubay (1754-1817) Escritor francés.

EL EQUIPO JURÍDICO DEL CENTRO EUROPEO PRO ASESORAMIENTO Y NEGOCIOS, SCP (CEAN, SCP)